Kasım 2026 kira artış oranı
TÜİK 3 Kasım 2026'da Ekim ayı enflasyon verilerini açıkladı. Tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişimi %31,23 oldu. Bu oran, Kasım 2026'da yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek artış oranıdır. Bir önceki ay (Ekim 2026 yenilemeleri) bu oran %31,49 idi.
Kira artışı nasıl hesaplanır?
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100)
Örnek: 20.000 ₺ × 1,3123 = 26.246 ₺
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre, taraflar sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırabilir; ancak yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin 12 aylık ortalamasındaki değişimi geçemez. 2022–2024 arasında konutlar için uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir; artık konut ve işyerinde aynı kural geçerlidir.
Hangi ayın oranını kullanmalıyım?
Sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ayın verisi esas alınır. Örneğin kira yılınız Kasım'da başlıyorsa Ekim ayı verisi (%31,23) kullanılır. Beş yılı dolduran sözleşmelerde kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralara göre yeniden belirlenebilir.
Çalışılmış örnek
Mevcut kiranız 18.000 ₺ olsun ve sözleşmeniz Kasım 2026’da yenilensin. Yasal üst sınır, Ekim 2026 TÜFE 12 aylık ortalaması olan %31,23’tür. Yeni tavan kira 18.000 × 1,3123 = 23.621,40 ₺, aylık artış 5.621,40 ₺, yıllık ek maliyet ise 67.456,80 ₺ olur. Ev sahibi bunun üzerinde bir zam teklif ederse, yasal sınırın üstündeki kısım sizi bağamaz. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa, o oran geçerlidir; yasal tavan bir üst sınırdır, zorunlu zam değildir.
Hangi ayın verisinin kullanılacağı sık karıştırılır. Esas alınan, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Kira yılınız 15 Kasım’da başlıyorsa Ekim verisi kullanılır; 1 Ekim’de başlıyorsa Eylül verisi kullanılır. TÜİK verileri genellikle bir sonraki ayın başında açıklandığı için, yenileme gününden birkaç gün önce henüz resmi rakam yayımlanmamış olabilir; bu durumda açıklamayı bekleyip hesabı netleştirmek daha doğrudur.
Beş yılı dolduran sözleşmeler
Türk Borçlar Kanunu, beş yılı doldurmuş konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet gözetilerek yeniden belirlenebilmesine imkân tanır. Bu, her beş yılda otomatik olarak piyasa kirasının uygulanacağı anlamına gelmez; kira tespit davası açılması gerekir. Dava sonuçlanıncaya kadar yenilenen dönemde yine 12 aylık TÜFE ortalaması tavanı geçerlidir. İşyeri kiralarında 1 Temmuz 2024’ten beri konutlarla aynı tavan kuralı uygulanır; ayrı bir yasal yüzde yoktur.
Yaygın hatalar
- Yıllık enflasyonu kullanmak: Ekim 2026’da yıllık TÜFE %29,77 iken kira tavanı 12 aylık ortalama olan %31,23’tür. Bu iki oran aynı şey değildir.
- Eski %25 sınırını uygulamak: Konutlar için 2022–2024 arasında getirilen %25 tavan 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
- Sözleşmedeki oranı yok saymak: Sözleşme yasal tavandan daha düşük bir artış öngörüyorsa ev sahibi tek taraflı olarak tavanı dayatamaz.
- Ara zam sanmak: Yasal artış, kira yılının yenilendiği dönemde bir kez uygulanır; yıl içinde ikinci bir “enflasyon zammı” kural olarak istenemez.
- Tebliği belgelendirmemek: Yeni kirayı yazılı (veya ispatı mümkün bir yolla) bildirmek, anlaşmazlıkta her iki tarafın da işini kolaylaştırır.
Bu araç yasal tavanı hızlıca gösterir; ancak duruma özgü uyuşmazlıklarda (tahliye taahhüdü, 5 yıl, işyeri hasılat kirası, kentsel dönüşüm) bir hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Sıkça sorulan sorular
Kasım 2026 kira zammı yüzde kaç?
Kasım 2026'da yenilenen sözleşmeler için yasal üst sınır %31,23'tür. Bu oran TÜİK'in 3 Kasım 2026'da açıkladığı Ekim 2026 TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Ev sahibi yasal oranın üzerinde zam yapabilir mi?
Hayır. Yenilenen kira döneminde artış, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamaz. Daha yüksek bir artış kiracıyı bağlamaz; ancak beş yılı dolduran sözleşmelerde kira tespit davası açılabilir.
İşyeri kiraları için oran farklı mı?
Hayır. 1 Temmuz 2024'ten itibaren konut ve işyeri kiralarında aynı kural, yani 12 aylık TÜFE ortalaması uygulanır.
Yıllık enflasyon ile 12 aylık ortalama aynı şey mi?
Değil. Ekim 2026'da yıllık TÜFE %29,77, 12 aylık ortalamalara göre değişim ise %31,23'tür. Kira artışında 12 aylık ortalama kullanılır.
Kira zammını ev sahibi tek taraflı uygulayabilir mi?
Yenilenen dönemde artış, sözleşmedeki oranı ve yasal tavanı aşamaz. Daha yüksek bir talep kiracıyı bağlamaz. Ödeme, yasal ve sözleşmesel tavanı aşmayan tutar üzerinden yapılabilir; anlaşmazlıkta yazılı kayıt önemlidir.
TÜİK oranı açıklanmadan zam yapılabilir mi?
Tavan, resmi 12 aylık ortalama belli olduktan sonra netleşir. Erken bir tahminle yapılan zam, açıklanan oranın üzerinde kalırsa aşan kısım yasal dayanaktan yoksun olur.