Konut veya çatılı işyeri kirası yenilenirken taraflar serbestçe “istedikleri zammı” yazamaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, yenilenen dönemde artışı bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarındaki değişim oranı ile sınırlar. Sözleşmede daha düşük bir oran varsa o oran geçerlidir; yasal rakam bir tavan, yani aşılamayan üst sınırdır. Ev sahibi tavanın altında zam yapabilir, üzerinde dayatamaz.
Hangi oran, hangi ay?
Kullanılacak veri, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalamasıdır. Sözleşmeniz her yıl 15 Kasım’da yenileniyorsa Kasım 2026 dönemi için Ekim 2026 verisi esas alınır. TÜİK, 3 Kasım 2026’da Ekim ayı enflasyonunu açıklamış; 12 aylık ortalama değişim %31,23, yıllık TÜFE ise %29,77 olmuştur. Bu iki rakam sık karıştırılır. Yasal tavan ortalamadır, yıllık enflasyon değildir. Ekim 2026’da yenilenen sözleşmeler için bir önceki ayın (Eylül’ün) ortalaması olan %31,49 kullanılmıştı; her yenileme ayının tavanı bir öncekinden farklı olabilir.
2022–2024 arasında konut kiralarında uygulanan %25’lik özel tavan 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. 2026’da konut ile işyeri, bu genel kuralda aynı sepettedir. İşyeri kirası “farklı kanun, daha yüksek zam” diye otomatik olarak tavandan muaf değildir.
Formül ve örnekler
Yeni kira tavanı = Mevcut kira × (1 + 12 aylık TÜFE ortalaması)
Örnek: 22.500 ₺ × 1,3123 = 29.526,75 ₺
18.000 ₺ mevcut kirada Kasım 2026 tavanı 23.621,40 ₺, aylık artış 5.621,40 ₺, yıllık ek yük 67.456,80 ₺’dir. Sözleşmede “yıllık %20 artar” yazıyorsa 2026’da uygulanacak zam %20’dir, %31,23 değil. Sözleşmede “yasal oran uygulanır” veya oran hiç yazmıyorsa tavan devreye girer. Beş yılı doldurmamış bir sözleşmede ev sahibinin “bölgede kiralar iki katına çıktı” gerekçesi, 344. maddedeki tavanı ortadan kaldırmaz.
Beş yıl ve kira tespit davası
Beş yılı dolduran konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet gözetilerek yeniden belirlenebilir. Bu, beşinci yılın dolduğu gün kiranın kendiliğinden piyasa seviyesine çıkacağı anlamına gelmez; kira tespit davası gerekir. Dava sonuçlanana kadar yenilenen dönemde yine yasal tavan uygulanır. Dava süreçleri, bilirkişi ve emsal araştırması içerdiği için buradaki ortalama hesabından daha karmaşıktır ve hukuki temsil gerektirir.
Uygulamada sık hatalar
Yıllık enflasyonu tavan sanmak, eski %25 kuralını 2026’ya taşımak, sözleşme oranını yok saymak, yıl içinde ikinci bir “ara zam” istemek ve yeni kirayı yalnızca sözlü bildirmek en sık görülen sorunlardır. Tebliği yazılı veya ispatı mümkün bir kanalda yapmak, hem kiracının hem ev sahibinin işine yarar. Aidat, site gideri ve demirbaş bedeli kira artışının otomatik parçası değildir; bunlar ayrı hükümlere tabidir.
Sitedeki kira artış hesaplama aracı, güncel tavan oranını varsayılan alır ve yeni kirayı, aylık farkı ve yıllık ek maliyeti gösterir. Oranı elinizle değiştirebilir, geçmiş ayla karşılaştırabilirsiniz. Sonuç, yasal tavanı anlamak içindir; tahliye, 5 yıl, kentsel dönüşüm veya özel sözleşme hükümleri bir avukat değerlendirmesi ister. Anlaşmazlıkta resmi TÜİK tablosu ve sözleşmeniz esas alınır.
Kiracı ve ev sahibi için pratik bir yol haritası
Yenileme tarihinden birkaç hafta önce mevcut kira ve bir önceki ayın 12 aylık TÜFE ortalaması not edilmelidir. TÜİK bülteni açıklandığında tavan netleşir. Ev sahibi, tavanı ve sözleşmedeki oranı aşmayan yeni kirayı yazılı bildirir; kiracı da ödemeyi bu çerçevede yapar. Anlaşma tavanın altında kalıyorsa bu, yasal bir kolaylıktır ve geçerlidir. Anlaşma tavanın üzerine çıkıyorsa kiracı açısından bağlayıcılık tartışmalı hâle gelir; baskı veya “çıkarırım” tehdidi ile alınan imza, ayrıca hukuki değerlendirme ister.
Depozito, kira artışının bir parçası değildir. Artan kira ile depozitonun enflasyon karşısında erimesi ayrı konulardır; depozitonun nemalandırılması ve iadesi kendi hükümlerine tabidir. Ayrıca “aidatla birlikte kira %31 artsın” gibi bir otomatik kural yoktur. Aidat, sitenin gider paylaşımına göre belirlenir ve kira tavanına tabi olmayabilir; yine de makuliyet ve belge denetimi dışına çıkamaz.
İşyeri kiralarında hasılat kirası, kira + ciro payı gibi özel formüller sözleşmede yazılmış olabilir. 344. maddedeki tavan, bu özel modellerde nasıl uygulanacağını yargı ve somut sözleşme belirler. Bu rehber, sabit bedelli konut ve standart çatılı işyeri kirasını anlatır. AVM veya üretim tesisi kiraları, çoğu zaman ek hükümler taşır.
Yabancı para üzerinden kararlaştırılmış kiralar ayrı bir tartışma alanıdır. Kanundaki sınırlamalar ve kur değişiminin kiraya etkisi, dönem dönem yasal düzenlemelere konu olmuştur. 2026’da elinizdeki sözleşmenin para birimi TL değilse, tavan hesabını doğrudan TÜFE ile çarpmadan önce güncel mevzuatı ve sözleşmedeki kur maddesini kontrol edin.
Anlaşmazlık büyürse arabuluculuk ve dava yolları gündeme gelir. Hesaplama aracı ve bu rehber, tavanı ve örneği şeffaf kılar; sonuç bir mahkeme kararı değildir. Tebliğ, ödeme dekontları ve sözleşme metni, her iki tarafın da elindeki en güçlü evraktır. Sitedeki araç, Kasım 2026 tavanı olan %31,23 ile yeni kirayı hemen gösterir; oranı değiştirerek “sözleşmem %20 diyorsa ne olur?” sorusunu da yanıtlamanızı sağlar.
Yıl içinde birden fazla yenileme yıldönümü olan durumlar nadirdir; kural, her yeni dönemin kendi tavanıdır. Ara dönem “enflasyon yükseldi, bir kez daha zam yapayım” talebi, sözleşmede ve kanunda dayanak yoksa geçersizdir. Kiracının geç ödeme yapması da ev sahibine tavanı aşan bir zam hakkı vermez; gecikme ve tahliye başka müesseselerdir. Bu ayrımı korumak, artış tartışmasını sakin ve hukuka uygun tutar. Önce tavanı hesaplamak, sonra sözleşme oranını tavanla karşılaştırmak, en sonra da tarafların mutabakatını yazıya dökmek, 2026’daki pratik sıradır.